观点地产网 从新三板摘牌仅仅4个多月后，蓝光发展旗下的物管公司经过经营范围调整、更名等一系列改动，便马不停蹄地奔向了港交所。

12月18日，蓝光发展公布，控股子公司四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司计划首次公开发行H股，并于香港联交所主板上市，其提交的港交所上市行政许可申请已获得中国证监会的受理。

观点地产新媒体获悉，目前嘉宝股份的业务包括物业管理和商业运营，管理物业类型以住宅为主，同时覆盖商业、办公、城市综合体、总部基地和旅游地产。根据官网透露的数据，目前嘉宝股份在管项目400余个，受托管理面积近7000余万平方米。

蓝光嘉宝新三板故事

半个多月前，这家公司才完成了更名，并在经营范围中增加了两项业务，即“保洁服务”和“房地产营销代理”。实际上，它的前身是四川嘉宝资产管理集团股份有限公司，也就是在国中小企业股份转让系统挂牌将近三年后，于今年7月26日选择终止股票挂牌的“834962”。

嘉宝股份在较新的公告中并未透露更多消息，但在新三板留下的“历史痕迹”显示，这家物业公司挂牌三年间，无论是在管项目、管理面积、营业收入、净利润都取得了增长。

2015-2017年，嘉宝股份实现在管项目分别是104个、152个和313个，与此对应的管理面积分别为2172.88万平米、3006万平米和5329万平方米。运营情况方面，嘉宝股份在2015-2017年实现营业收入5.51亿元、6.8亿元和9.72亿元，对应的归属于挂牌公司股东的净利润分别为0.6亿元、1亿元、1.92亿元。

虽然背靠蓝光发展，但嘉宝股份的关联交易占比也在逐年降低。2017年年度报告显示，嘉宝股份非关联方开发项目在管面积约2568万平方米，报告期内为关联方销售商品、提供服务取得的收入占营业收入的比例为26.39%，相较于2015年度的37.58%占比，累计下降11.19个百分点。

如果将嘉宝股份与其它公司进行横向对比，如已经上市的彩生活、碧桂园服务、绿城服务、中海物业、雅生活等，嘉宝股份在管面积规模显然相形见绌，但从毛利率来看，这家中型房企物管平台的造血能力并不会逊色太多，甚至远远超过部分企业。

根据观点地产新媒体的统计，截至今年年中，彩生活、碧桂园服务、绿城服务、中海物业、雅生活的在管建筑面积分别为9.81亿平方米、3.86亿平方米、1.5亿平方米、1.32亿平方米和1.09亿平方米；实现的毛利率分别为35.3%、39%、18.8%、45.3%、29%；而嘉宝股份在新三板挂牌的三年间毛利率均保持在30%以上，分别达到35.95%、34.6%和36.92%。

尽管如此，嘉宝物业依然选择退市，在2015年加入物管公司新三板挂牌浪潮后，转身又奔赴另一个平台的资本风口。

物管公司资本轨迹

实际上，有着相似资本路径的物管公司不止嘉宝股份一家。

在2015-2016年间，由于审核时间短、无盈利指标要求、资产要求低等特点，新三板迎来了一波物管公司的挂牌潮，根据观点地产新媒体不完全统计，除了嘉宝股份，彼时参与挂牌的企业还包括远洋亿家、新大正物业、天骄股份、恒昌物业、银城物业、美易家，目前这些公司均已摘牌新三板。

究其原因，在过去几年相对于H股来说，A股对物管公司的估值水平比较高，而且市场空间也比较大，便于企业融资，这也是业内人士认为2016年碧桂园选择向上交所递交物业分拆上市申请的原因，而由于缺乏融资功能新三板也往往只是被视作转入主板上市的跳板。

然而近两年，不仅是房地产企业还是开发商背景的物管公司，在A股的上市进程颇受阻塞。观点地产新媒体获悉，仅就物业公司而言，目前南都物业是A股市场第一支也是唯一的一支物业股。

与此同时，香港资本市场对国内物业公司的态度也发生了转变，港股对地产和物业公司的估值与A股的差距逐渐缩小，而上市流程相对简便也使得港交所更具备吸引力。

2018年以来，在香港上市的物管公司股价均录得不错表现。此前有统计数据显示，这批上市公司市盈率普遍为30-40倍，而港股平均估值仅约10倍左右。

除了上述公司，较近的例子则是碧桂园服务和永升生活服务。

碧桂园旗下的碧桂园服务则在A股门前徘徊两年无望后，于今年调头奔向港交所，以介绍方式在主板独立上市。

与嘉宝置业的上市逻辑更为相近的则是永升生活服务。据观点地产新媒体了解，作为旭辉集团旗下物管公司，在新三板挂牌不到一年后便选择了终止，并于12月17日在港交所敲钟。

旭辉集团总裁林峰曾对媒体透露，永升生活当初进入新三板就是希望通过绿色通道转入主板上市，但与房地产公司类似的境遇，A股并不欢迎物管公司。

业内人士认为，无论是碧桂园服务、旭辉的永升生活服务，还是蓝光发展的嘉宝股份，“弃A从港”或摘牌新三板转战港交所，实际上遵循的都是类似的逻辑。